房貸權(quán)威解答 | 太原人必看！史上最全房貸問(wèn)題大匯總！| 給利姐問(wèn)答No.23

山西房地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)  2018/07/05

　　進(jìn)入2018年以來(lái)，全國(guó)各大城市先后出臺(tái)了限購(gòu)政策，5月14日，太原市政府發(fā)布“限購(gòu)”相關(guān)文件，一個(gè)多月時(shí)間，限購(gòu)政策一直未真正落地實(shí)施。

　　對(duì)于昨日在群內(nèi)炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“限購(gòu)實(shí)施”問(wèn)題，截止到給利姐發(fā)稿前，尚未得到官方的文件。但限購(gòu)政策出臺(tái)已經(jīng)一月有余，對(duì)于許多投資客以及外地的客戶來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一道晴天霹靂。

　　但具體何時(shí)開(kāi)始正式實(shí)施，實(shí)施細(xì)則如何規(guī)定，建議大家還是耐心等待政府文件的出臺(tái)。

　　由于目前市場(chǎng)上的商品房房屋價(jià)格較高，很多購(gòu)房者都會(huì)采取貸款的方式來(lái)買(mǎi)房。雖然貸款買(mǎi)房可以有效緩解購(gòu)房者的壓力，但對(duì)初次購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，貸款買(mǎi)房并不輕松，掌握正確的買(mǎi)房姿勢(shì)十分重要。那么如何防止自己的按揭貸款被銀行拒貸？銀行喜歡什么樣的資金流水？按揭貸款如何選擇還款方式？按揭貸款什么時(shí)候提前還款？今天，給利姐就邀請(qǐng)到了啟星公司的家庭資產(chǎn)管理專家來(lái)為大家一一解讀。

　　按揭貸款如何防止被拒貸

　　按揭貸款基本上是我們每個(gè)家庭最先碰到的一種貸款類型，但是不是所有的按揭貸款都能順利的批貸的，有一些貸款申請(qǐng)是會(huì)被銀行拒絕掉的。我們把按揭貸款被拒貸的原因大致分為4類，分別是征信差、流水問(wèn)題、政策風(fēng)險(xiǎn)以及選錯(cuò)銀行。

　　影響征信的情況

　　個(gè)人征信基本上近兩年不能連3累6。什么是連3呢？就是一筆還款連續(xù)3個(gè)月沒(méi)有歸還，累6就是近兩年逾期還款累計(jì)到6次。征信里面一旦出現(xiàn)這任意一種情況，那么很有可能就面臨著被拒貸的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于連3累6給大家看一張圖片，大家結(jié)合下面這個(gè)圖來(lái)理解。

　　信用卡忘還導(dǎo)致逾期如何補(bǔ)救

　　有一部分人，因?yàn)榇中牡木壒?，信用卡?jīng)常忘了還，逾期金額也不大，百八十塊，也可以就是三天五天這種，但是積少成多，整體的逾期次數(shù)就開(kāi)始?jí)旱搅思t線。這種情況比較冤枉，因?yàn)殄X(qián)也不多時(shí)間也不長(zhǎng)，都不是故意賴著不還的。那這種情況也是有辦法解決的，只要選對(duì)銀行，按揭批貸不是問(wèn)題，例如：招商銀行和平安銀行，如果你的工作比較好，那這筆按揭貸款實(shí)際上是可以單筆單議的。

　　所以，我們知道其實(shí)各家銀行還是有差異的，所以選銀行也是個(gè)技術(shù)活。

　　剛才說(shuō)是銀行對(duì)于近兩年的逾期要求，也就是24個(gè)月之內(nèi)的。那兩年外的逾期銀行怎么看呢？?jī)赡曛獾你y行更多的是作為參考。

　　比如3年前你征信連續(xù)3月累計(jì)6次的逾期情況，但是近兩年的征信比較好，那么按揭批貸就不太會(huì)受到影響，但是有可能你的按揭利率會(huì)比其他人干干凈凈的征信高一些，畢竟從銀行角度講，之前有過(guò)不良記錄那你的違約率比其他人會(huì)高一些。

　　兩年外征信差，近兩年征信好可以批貸嗎？

　　群里有朋友問(wèn)給利姐：我兩年外征信很差，比如已經(jīng)連續(xù)5次逾期或者已經(jīng)累計(jì)13次15次逾期了，但是近兩年征信沒(méi)有逾期這種是不是也能批貸呢？答案是不太確定。因?yàn)檫@樣的一個(gè)逾期記錄導(dǎo)致你的形象在銀行系統(tǒng)里已經(jīng)非常差了，已經(jīng)屬于惡意逾期。銀行就會(huì)對(duì)你的還款的意愿和能力表示嚴(yán)重懷疑，如果想要順利批貸款，一定要讓銀行認(rèn)為你現(xiàn)在是一個(gè)資質(zhì)很好的客戶，你的流水好，工作單位也好，選對(duì)銀行并且愿意讓銀行掙點(diǎn)錢(qián)比如在銀行批貸的時(shí)候買(mǎi)些理財(cái)保險(xiǎn)之類的。

　　如何保護(hù)好我們的征信

　　信用卡逾期的正確做法

　　隨著社會(huì)的發(fā)展，征信體制越來(lái)越健全，所以我們應(yīng)該學(xué)會(huì)如何保護(hù)好我們自己的征信。最常碰到的問(wèn)題就是有的朋友因?yàn)樾庞每ǖ挠馄诟杏X(jué)很憤怒進(jìn)而銷卡，這種行為是不理智的，正確的做法是還清逾期金額然后繼續(xù)用2年（即24個(gè)月）為什么用24個(gè)月呢？因?yàn)樵蹅冋餍艌?bào)告明細(xì)那一欄啊剛好是24個(gè)格子，所以我們?nèi)绻茉僬＿B續(xù)用24個(gè)月剛正好能覆蓋掉之前的記錄，這樣銀行就不能看到你的這筆逾期記錄，否則在原有機(jī)制不變的情況下，這筆逾期會(huì)跟著你一輩子。

　　征信查詢次數(shù)及征信查詢情況

　　比較主流的狀態(tài)有3種，信用卡審批、貸款審批、貸后管理。其中貸后管理和個(gè)人征信查詢是對(duì)貸款申請(qǐng)和信用卡申請(qǐng)沒(méi)有影響的。就是個(gè)人查的不是金融機(jī)構(gòu)查的這個(gè)記錄也會(huì)在我們的征信里面留下來(lái)，但是還好沒(méi)什么負(fù)面影響。

　　在所有的貸款品種里信用貸對(duì)征信查詢次數(shù)要求是最高的，如果近期有辦信用貸打算的朋友最好提前2個(gè)月不申請(qǐng)信用卡也不申請(qǐng)其他的貸款。因?yàn)樘貏e好的信用貸，比如利率低的額度也高還款方式也靈活的信用貸會(huì)苛刻到就是最近半年征信查詢的次數(shù)不能超過(guò)2次，非?？量?。所以如果我們不小心申請(qǐng)了2次信用卡那這家銀行可能就會(huì)說(shuō)不好意思你已經(jīng)有2次征信查詢了我們不能給你批信用貸。

　　所以我們要對(duì)自己征信報(bào)告的查詢次數(shù)都要注意。所以最好的辦法就是我們查詢出那種詳細(xì)的征信報(bào)告，查完以后留著或者復(fù)印一個(gè)，誰(shuí)想看我們的征信報(bào)告可以拿出來(lái)讓他看一下，說(shuō)你先不要查我的征信報(bào)告，你先看看，符合要求你再查，這樣就能盡量的減少我們征信的查詢次數(shù)。

　　如何能讓自己的經(jīng)濟(jì)情況看起來(lái)更好

　　信用卡的使用額度最好控制在總授信額度的70%以下，如果超過(guò)這個(gè)成數(shù)會(huì)給銀行造成一種你比較缺錢(qián)的假象，你信用卡怎么用的這么狠呢，會(huì)很擔(dān)憂，然后不管是批按揭貸、信用貸、信用卡都會(huì)有影響。如果有批信用貸的計(jì)劃最好把使用額度控制在60%以內(nèi)，總使用額度控制在10萬(wàn)以下。

　　關(guān)于征信除了上邊說(shuō)的這些呢還有就是不要用網(wǎng)貸，包括那些著名的網(wǎng)貸，現(xiàn)在銀行是不太認(rèn)可網(wǎng)貸的，如果看到有網(wǎng)貸的記錄銀行就直接拒貸，信用貸款是很容易被拒貸的，甚至連抵押貸都有可能被拒貸，銀行會(huì)覺(jué)得你竟然用網(wǎng)貸，財(cái)務(wù)狀況也太差了，這是沒(méi)有什么道理可講的，因?yàn)榫W(wǎng)貸不是他們家的產(chǎn)品，信用卡才是他們的產(chǎn)品，所以他們喜歡使用信用卡的人群，不喜歡用網(wǎng)貸的人群。

　　流水相關(guān)知識(shí)

　　流水主要是指借記卡的流水。那大多數(shù)時(shí)候我們說(shuō)的都是工資卡或者收房租的卡的資金進(jìn)出的一個(gè)流水單。銀行有一個(gè)比較簡(jiǎn)單粗暴的標(biāo)準(zhǔn)，就是銀行認(rèn)為你只能把每個(gè)月收入的一半用來(lái)還貸款。就是說(shuō)如果你的月收入是1萬(wàn)，那銀行就覺(jué)得你每個(gè)月的月供金額不能超過(guò)5千，就剩下的5千得拿來(lái)居家過(guò)日子，不能都用來(lái)還貸款。所以換做另外一個(gè)詞就是入賬的有效的流水得是負(fù)債的2倍。那如果已經(jīng)有貸款，有按揭貸款信用貸款抵押貸款等，那銀行會(huì)怎么計(jì)算流水呢？給大家舉個(gè)例子。比如說(shuō)有個(gè)人曾經(jīng)在太原買(mǎi)一套房，按揭每月還1萬(wàn)元，信用貸每月還款2000元，信用卡負(fù)債10萬(wàn)，即將貸款的月供是8000元。那流水怎么算呢？為了大家理解的更直觀我做了張圖。

　　這張圖要解釋的就是信用卡的負(fù)債除以10，也就是說(shuō)銀行默認(rèn)這些信用卡的負(fù)債需要在10個(gè)月之內(nèi)還清，那每個(gè)月就是一萬(wàn)塊錢(qián)。通過(guò)上面這個(gè)例子您就可以判斷自己的貸款需要多少有效的流水才可以。

　　什么樣的流水才是有效的呢？

　　比如說(shuō)打卡工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、分紅、租金、期權(quán)、公積金等等，這些都是。這些種類的流水只要持續(xù)半年以上，銀行就會(huì)認(rèn)為算數(shù)。那還有很多朋友就是每月固定時(shí)間有一筆固定金額的收入，比如房租這種，但是轉(zhuǎn)賬的人沒(méi)有備注是什么資金，那這種銀行流水是銀行認(rèn)為是需要持續(xù)滿一年以上才能算數(shù)。

　　還有一部分朋友的收入是老板直接轉(zhuǎn)賬給他的，或者比如是兼職工作之類的，經(jīng)常存在是個(gè)人給個(gè)人轉(zhuǎn)賬，那這種個(gè)人間的轉(zhuǎn)賬銀行會(huì)有幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，第一是每個(gè)月的固定日期，比如每個(gè)月10號(hào)或者15號(hào)，然后遇到節(jié)假日提前或順延，工作日最好。第二就是看這筆錢(qián)存進(jìn)來(lái)以后是不是馬上就轉(zhuǎn)走了，馬上就轉(zhuǎn)走的銀行就覺(jué)得你的錢(qián)進(jìn)來(lái)馬上就用了是多么急用錢(qián)啊就等著呢這樣銀行也會(huì)有擔(dān)心，所以當(dāng)天轉(zhuǎn)走也是不行的，要等幾天，然后最好也別全部轉(zhuǎn)走，最好留點(diǎn)在卡里，這樣銀行就會(huì)覺(jué)得還不錯(cuò)。

　　還有的情況是父母轉(zhuǎn)給孩子的或者夫妻之間的轉(zhuǎn)賬，這種都不行，銀行是不認(rèn)的。

　　還有如果是工資的話，有的人跟銀行說(shuō)這是工資，然后一看都是整數(shù)，8千，1萬(wàn)，也沒(méi)有扣社保啥的，那銀行也會(huì)覺(jué)得有問(wèn)題，所以基本上工資有零有整才合理，才更容易被銀行認(rèn)可。

　　按揭貸款什么時(shí)候提前還款

　　我個(gè)人建議大家不要著急提前還款，因?yàn)檫@么低的利息你還掉以后再想申請(qǐng)可就非常非常困難了，所以我的建議就是開(kāi)始嘗試學(xué)著投資，買(mǎi)一點(diǎn)或者基金什么的，雖然投資有風(fēng)險(xiǎn)但是我們總是要慢慢的開(kāi)始學(xué)習(xí)投資，當(dāng)我們還完房貸以后總是會(huì)有一些富裕的資金，所以應(yīng)該把這部分蠢蠢欲動(dòng)想還給銀行的本金用來(lái)學(xué)習(xí)投資，但是風(fēng)險(xiǎn)需要自己把控，要特別重視。但是我們也不能因?yàn)榕嘛L(fēng)險(xiǎn)而不學(xué)習(xí)投資，畢竟我們?nèi)河讯紩?huì)變成富人的，富人是都要學(xué)習(xí)投資的，所以越早開(kāi)始學(xué)習(xí)投資交的學(xué)費(fèi)就越少。所以剛開(kāi)始我們可能只有幾萬(wàn)十幾萬(wàn)來(lái)學(xué)習(xí)投資，然后賠的話金額也不是很大，然后等我們攢到幾百萬(wàn)開(kāi)始學(xué)習(xí)投資的時(shí)候那如果賠同樣的比例的話金額是會(huì)放大很多很多倍的，所以投資應(yīng)該趁早，賠錢(qián)攢經(jīng)驗(yàn)這個(gè)事情也要趁早。

　　按揭貸款如何選擇還款方式

　　按揭貸款有兩種還款方式，一種是等額本息，一種等額本金。

　　這兩個(gè)還款方式的區(qū)別是：等額本息每個(gè)月還款的金額是一樣的。等額本金是第一個(gè)很多，然后每個(gè)月遞減，一個(gè)月比一個(gè)月少。

　　如果我們不想承擔(dān)太大的還款壓力，那就選等額本息。相信我們所有的人都不想承擔(dān)那么大的還款壓力，而且結(jié)合我們前面說(shuō)的提前還款的那個(gè)邏輯就就是有這個(gè)還款能力我也不想把這么便宜的貸款還掉，而是我想用這筆錢(qián)來(lái)學(xué)學(xué)投資來(lái)獲取比銀行按揭貸款利率更高的收益。而且本身這個(gè)也不難，現(xiàn)在的按揭貸款利率上浮10%才5.39,我們很容易就能獲得7%8%9%甚至學(xué)習(xí)一點(diǎn)薅羊毛的技術(shù)能達(dá)到10%11%以上。

　　那這兩種還款方式相同的是每一種還款方式，銀行告訴我們的利率都是實(shí)際利率，5.39%就是5.39%，這兩種還款方式銀行都沒(méi)有占我們的便宜?？偨Y(jié)起來(lái)就是一句話，我們用了銀行多少的本金，就還了他相應(yīng)多少的利息，不存在銀行占我們便宜的說(shuō)法。

　　信用貸款和抵押貸款您在簽貸款申請(qǐng)合同的時(shí)候就要問(wèn)一句或者要愿意看合同的話就要翻一翻關(guān)于提前還款有沒(méi)有違約金的設(shè)定，因?yàn)榈盅嘿J款和信用貸款是可以根據(jù)個(gè)人的狀況選擇提前還款的，但是要算一下違約金，如果加上違約金以后變得非常不合適那就可以選擇不申請(qǐng)這家銀行或者一定要申請(qǐng)的話那就要算清楚到底要不要提前還款，這個(gè)時(shí)候就要算一下利率合適還是不合適，如果提前還款導(dǎo)致年化利率超過(guò)10%或者12%，這個(gè)利率我還是覺(jué)得稍微有點(diǎn)高的。

　　你還有哪些貸款疑問(wèn)？

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