2018太原樓市年終報(bào)告之預(yù)測，2019太原樓市,我對你有信心
日期：2018/12/28 來源：山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)
2018年太原房地產(chǎn)市場處于高位，但基本結(jié)束快速增長勢頭；
2019年還未開始，便以被預(yù)測為“平穩(wěn)”……
真的如此嗎？
一、太原2018樓市現(xiàn)狀
2018年年末臨近，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的走勢逐漸明朗，一線城市以及熱點(diǎn)二線城市的房價(jià)環(huán)比下跌。三四線城市的房價(jià)雖然讓處于漲勢，但是上漲動(dòng)力明顯不足。
以太原為例——
10月新房房價(jià)均價(jià)為：13165元/㎡，環(huán)比下跌1.92%，這也是一年多以來太原房價(jià)首次下跌；
11月太原均價(jià)13158元/㎡，環(huán)比下降0.6，連續(xù)下降第二個(gè)月；
12月太原均價(jià)13258元/㎡，房價(jià)不再下跌，環(huán)比上浮1.01%……
2018樓市上半年經(jīng)歷了漲幅過快，房價(jià)過高，再到被約談緊急限購的過程，再到下半年的價(jià)格平穩(wěn)，可謂是跌宕起伏的一年。
上半年房價(jià)上漲速度快，主要有以下幾個(gè)原因：
貨幣化城改效果明顯
貨幣化城改后，買房收房租成為大部分人的選擇，于是全款買房瞬間沖擊了周邊的樓盤，帶動(dòng)全市房價(jià)上漲。
土地供應(yīng)量不足，取證慢
2018年全年共有32個(gè)地塊公開拍賣，其中21宗土地成功賣出。賣地面積約1259719.26㎡；而截止到7月，僅有三宗地塊成交，面積約為67174.2㎡，僅為全年成交面積的5.3%。剩余94.7%全部為8月后成交。
住宅市場供求量不足
根據(jù)朗潤智業(yè)的統(tǒng)計(jì)，2018年上半年供求量同比2017年持平，均價(jià)同比上漲27%。
住宅市場2014-2017年上半年供求量持續(xù)上升，2018年上半年市場累計(jì)供應(yīng)339.74萬單，累計(jì)成交375.58萬，與2017年同期持平，成交均價(jià)11,993元/㎡，均價(jià)上漲幅度較大。
2017年-2018年上半年市場除個(gè)別月份外，供求比均小于1，市場供不應(yīng)求狀況明顯，供應(yīng)相對緊缺，市場以去化舊有賬存為主。
并且，從2018上半年的銷售面積來看，小面積稀缺，剛需群體購房受限。
2018樓市下半年樓市限購效果明顯，限制了一部分需求，同時(shí)有新房入市，房價(jià)漲幅放緩。
外地客戶置業(yè)比例收窄
本次限購與外地客戶的影響較大，太原樓市中，外地剛需及改善客戶比例較大，剛需項(xiàng)目的非本市客戶占比高達(dá)80%，高端項(xiàng)目外地客戶也高達(dá)30%，限購實(shí)施后外地客戶減少。
限貸提高改善類客戶的資金成本
太原目前處于改善主導(dǎo)型市場，2017年改善類占比58%，主力總價(jià)段在100-150萬元，2018主力總價(jià)提高到130-200萬元，限貸提升改善客戶的首付成本及貸款成本。
二、2019年太原樓市預(yù)測
總體來說，2018年是太原樓市大跨步發(fā)展的一年，不論是開發(fā)商的進(jìn)駐數(shù)量還是樓市的成長空間，都有很大的提升。在2018年末，我們可以通過一些現(xiàn)象來預(yù)測2019年樓市走勢，判斷2019樓市的銷售情況。
土地市場回歸理性
2018年，在樓市調(diào)控政策收緊的大背景下，土地市場整體呈現(xiàn)出“降溫”態(tài)勢。預(yù)計(jì)2019年，房企拿地將保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，土地市場回歸理性。
限購政策對部分購房者“松綁”
2018年7月限購正式執(zhí)行，到2019年1月就滿半年的時(shí)間，屆時(shí)，會有一部分因限購影響買房的購房者，尤其是剛需群體，在社保證明及收入證明方面會滿足條件，限購對他們開始“松動(dòng)”。屆時(shí)，樓市將會出現(xiàn)新的購房群體。
人才落戶政策也會間接增大需求
太原出臺了相關(guān)“人才落戶政策”，人才引進(jìn)力度空前。同時(shí)，太原作為山西省省會城市，對于周邊縣市人口有極大的吸引力，熱口的大規(guī)模聚集必然引起房價(jià)的上漲。
二青會的舉辦，是城市房價(jià)上漲的機(jī)會
2019年太原承辦青運(yùn)會，作為主要比賽區(qū)域，一定會獲得大量的關(guān)注度，周邊的房價(jià)也會順勢上漲，屆時(shí)將會帶動(dòng)其他區(qū)域版塊價(jià)格上漲。
地鐵規(guī)劃建設(shè)，提升城市發(fā)展程度的同時(shí)拉動(dòng)購房需求
地鐵一響，黃金萬兩，2號線預(yù)計(jì)2020年開通，3號線已在勘探，1號線預(yù)計(jì)2019年開工，未來太原地鐵全面建成，整體房價(jià)必然大漲。
庫存儲備量增加
從下圖可以看出，2019年預(yù)計(jì)有近40個(gè)項(xiàng)目入市，未來太原樓市的庫存量會大增，對于購房市場是大的觸動(dòng)。
總體來講，2019年對太原樓市來說，將是充滿活力的一年，供求同時(shí)增長，對開發(fā)企業(yè)和購房者都是機(jī)會。
還是那句話，房價(jià)不會漲太多，但絕不會下降，所以要買房，請盡早，不要妄想觸底。
