日期：2019/04/03 來源：山西經(jīng)濟日報
進入陽春三月，和翻江倒海的股市相比，蟄伏已久的樓市似乎也開始蠢蠢欲動。
無論是各方逐漸回溫的權威數(shù)據(jù)，或是當前政策趨穩(wěn)下的市場預期；無論是個別城市限價令松綁的躍躍欲試，還是房企花樣百出地賣力推盤……種種跡象表明，兩會后的房地產(chǎn)市場在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調(diào)控目標下，在“一城一策”下放地方的背景下，已形成一二線城市止跌回溫，三四線城市持續(xù)橫盤的分水嶺。
有人說，樓市會回溫但不會回暖，政策會放松但不會放開。對于眼下的太原樓市，您覺得房價會漲嗎？
太原樓市迎來小陽春？
萬科紫郡17000元起、保利東郡16000元起、萬科城市之光14500元起、融創(chuàng)外灘壹號13000元起、保利西湖林語14000元起、泰禾金尊府15500元起、紅星天鉑13000元起、遠大鳳璽灣15000元起、恒大青運城13600元起……
近日，省城某房地產(chǎn)交易平臺一份在售的52個項目榜單中，除萬科春和景明、富力八號園等項目還在萬元以下之外，其余項目全部在13000元到17000元區(qū)間內(nèi)徘徊。
對于這份“房價清單”，坊間依舊籠罩著觀望情緒。對于目前各樓盤價格的解讀，也頗具深意。據(jù)山西朗潤智業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計：2019年3月，太原市供應面積32.97萬平方米，同比下降65%，環(huán)比上漲61%；成交面積48.98萬平方米，環(huán)比上漲69%，成交均價13790元，同比上漲12%，環(huán)比下降2%。
據(jù)易居山西最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計：2019年2月，太原房地產(chǎn)市場商品住宅市場供求量價齊漲，供應以新開樓盤為主，供求比為0.56，市場依舊處于去庫存階段。
對于這個數(shù)據(jù)，不少人解讀為太原樓市迎來“小陽春”，房價又開始緩慢爬升；不少人也質(zhì)疑是否意味著普漲的時代又要來了？更多的人看不透現(xiàn)在的樓市究竟是怎樣的狀況？
對此，有業(yè)內(nèi)人士認為，每年1-2月，是過年前后，屬于全年中的非標準月，這兩個月所受影響因素相對較多。從數(shù)據(jù)來看，太原樓市商品住宅去化的整體比例在下降，量價趨勢有鈍化或者減緩。
2019年一季度，局部樓市的“小陽春”具有較大的政策試探性成分。房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構(gòu)等相關主體，借助前三月的宏觀政策真空期展開“營銷攻勢”，以營造樓市整體向好的氛圍。但應當看到，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續(xù)上漲動力依舊不足以支撐。
易居太原公司開發(fā)部負責人谷利分析，太原樓市數(shù)據(jù)表上的“小陽春”，更多的貢獻來自于保利東郡、紅星天鉑、融創(chuàng)等新開盤項目的拉動作用，這種局部出現(xiàn)的“小陽春”現(xiàn)象，是個別樓盤帶動市場出現(xiàn)的一個小活躍，并不能代表太原樓市普遍現(xiàn)象。
樓市進入量跌價穩(wěn)時代
春節(jié)過后，太原的韓女士頻頻接到品牌樓盤的推盤電話，置業(yè)顧問不約而同地告訴她，相比去年同期，太原市所有樓盤的價格都有不同程度上漲。尤其是二青會即將在太原舉辦，這對于下半年房價上漲勢必將起到推波助瀾的作用。
事實上，對于眼下在太原買房這事兒，手邊有點閑錢的韓女士一直呈觀望態(tài)度。她認為，在目前房地產(chǎn)市場穩(wěn)房價的大背景之下，盡管商品房銷售似乎持續(xù)回暖，遠超市場和心理預期，但是出手買房依舊是一個風險較大的計劃。
韓女士的糾結(jié)代表了大部分人的心情。以太原市場為例：前三月，太原土地市場成交活躍度持續(xù)上升。近三個月以來，太原土地市場先后有多個地塊成交，其中，萬柏林區(qū)、晉源區(qū)、小店區(qū)多個熱點區(qū)域地塊成交。中海地產(chǎn)新摘得的北寒城改地塊總占地達到700畝，本土新房企山西紅盛星競得龍山大街地塊，中國鐵建摘得的省警校地塊等，都為未來的市場埋下伏筆。
據(jù)省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：今年前2個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資33.97億元，占全市投資的比重為56.9%，比上年同期提高3.1個百分點；增長17.4%，比上年同期（12.9%）加快4.5個百分點，拉動全市投資增長9.3個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長。
“盡管土地市場依舊活躍，甚至有些城市的溢價率很高，但毋庸置疑的是：樓市普漲的周期已經(jīng)成為歷史。從業(yè)界慣用的房地產(chǎn)價格K線圖分析，從去年年底，太原樓市已經(jīng)進入“秋季”，滑入一個量跌價穩(wěn)的區(qū)間。”谷利認為，從2018年7月以后，太原樓市進入橫盤期。橫盤時代的樓市既沒有火熱的盛夏，也沒有寒冷的冬天，只剩下沒有投機投資客的春秋兩季。從數(shù)據(jù)來看，2018年，太原市商品房市場的開盤項目轉(zhuǎn)化率維持在65%左右，而今年1月到3月，整體轉(zhuǎn)化率維持在50%。轉(zhuǎn)化率的下降，說明整體市場的成交率在往下走，市場呈現(xiàn)出階段性緩步下行態(tài)勢。
業(yè)內(nèi)人士認為，借用二青會的熱點進行推盤，基本是地產(chǎn)商和代理公司等利益團體在推動。運動會對于一個城市房價的推動作用有多大？事實上，運動賽事對于城建、運動場館等配套完善以及城市基礎設施建設的整體格局和面貌會得以提升，區(qū)域住宅的出行改善和便利性會隨之增加，但體育賽事有能量帶動整個城市的房價一說，并沒有那么樂觀。
未來走勢趨穩(wěn)
關于樓市調(diào)控，宏觀政策堅持“一城一策、因城施策”，從各地實際情況出發(fā)，有什么問題，就解決什么問題，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案試點。2月21日，安徽阜陽取消限價政策……近期，北京、上海、廣州等地大幅調(diào)低個人出租住房稅收，北京、上海、廣州、深圳等地出售住房則享受減稅政策，即增值稅附加和印花稅稅率減半……
松綁、降稅、利率……“一城一策”的政策在各地的調(diào)控已極具地方性。那么太原樓市是否有限令松動跡象？今年太原樓市是否會迎來新一波漲幅？
業(yè)內(nèi)人士認為，限價造成的弊端很多，個別城市放開限價，是一種修復機制。限價政策取消，理論上會讓樓市回歸市場調(diào)節(jié)，避免了因調(diào)控政策而導致的房價失真。盡管限價放開也會在一定程度上影響房價，或讓房價再次進入上漲通道，但是，這也有個前提，那就是房地產(chǎn)市場的需求仍然旺盛。而太原市場目前并不會放開限購政策，并且依然有限簽的苗頭。
某品牌地產(chǎn)營銷負責人透露，眼下的市場和去年同期相比，一個月賣三十套房子，已經(jīng)算是比較好的業(yè)績。和去年同期一個月走七八十套房子的高峰期相比，早已不可同日而語。此外，市場觀望情緒濃厚，去化周期延長。同時，市場上同類產(chǎn)品多，競爭激烈，也讓一線銷售人員感受到市場的冷。
多個品牌項目負責人也表示，今年下半年，太原樓市各項目將扎堆推出市場稀缺的80到100平方米的首置首改產(chǎn)品，各品牌會進入紅海競爭，所有的量基本都積壓在下半年。屆時，太原樓市將迎來一波補倉高峰期。
2019年的樓市重心是穩(wěn)低價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。這代表著房價會在穩(wěn)定的區(qū)間，不會大跌，也不會大漲。因此對于2019年太原樓市走勢，業(yè)內(nèi)人士認為，這一年，買房人越來越理性，房價預期也將越來越穩(wěn)。未來將仍然堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，也就是說房價不會大幅波動，對于投機客來說，再進入樓市炒房的風險很大。房價趨于穩(wěn)定已經(jīng)成為一種很明確的趨勢，對于期待未來房價會大漲或大跌的人群就不要再幻想了。
據(jù)統(tǒng)計，2018年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資突破千億元，完成1376.6億元，同比增長18%，增幅比全國增速快8.5個百分點。對全省固定資產(chǎn)投資的貢獻率大到64.1%。
業(yè)內(nèi)人士認為，2019年的太原樓市恐怕過千億的可能性不大，但是和前兩年相比，差距也不會很大。近期，太原市一些新開盤的項目并沒有去年和前年那么樂觀。動輒開盤賣10億元的美好時代不復返，有些樓盤開盤僅能賣到去年同期的三分之一。由此來看，房價上漲勢頭得到遏制，老百姓觀望情緒濃厚，投資需客逐漸減少，未來走勢日漸趨穩(wěn)。
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