注意！太原這類(lèi)房子謹(jǐn)慎別買(mǎi)！雖然便宜，但隱患多多 | 給利姐問(wèn)答NO.49
日期：2019/04/23 來(lái)源：山西房地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)
最近，已經(jīng)連續(xù)有好幾個(gè)人過(guò)來(lái)找給利姐咨詢(xún)關(guān)于法拍房的問(wèn)題了。關(guān)注點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：
1. 價(jià)格便宜，明顯低于周邊二手房房源價(jià)格；
2. 地段好，大多為城中心位置；
3. 配套不錯(cuò)，尤其學(xué)區(qū)、商業(yè)配套很吸引人。
預(yù)計(jì)未來(lái)可能會(huì)有更多人來(lái)了解法拍房，索性就寫(xiě)一篇文章來(lái)說(shuō)說(shuō)清楚吧！
為什么越來(lái)越多的人中意法拍房？
從2017年以來(lái)，法拍房的供應(yīng)逐漸多了起來(lái)，了解法拍房的人也跟著多了，越來(lái)越多的買(mǎi)房人開(kāi)始關(guān)注法拍房的動(dòng)向，的確，法拍房相比于新房來(lái)說(shuō)很多配套都是現(xiàn)成的，而且又是現(xiàn)房，相比于二手房來(lái)說(shuō)價(jià)格正常都要比市場(chǎng)價(jià)低，有的房子甚至能比市場(chǎng)價(jià)格低40%左右，聽(tīng)起來(lái)似乎很誘人，屬于買(mǎi)到就是賺到的那一類(lèi)。
比較被人們熟知的就是去年（2018年）6月份南京市江寧區(qū)別墅拍賣(mài)了，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為1236萬(wàn)元，最終被神秘買(mǎi)房人以786萬(wàn)拍得，當(dāng)時(shí)小區(qū)成交均價(jià)大概在32000元/㎡，而起拍的均價(jià)只是1萬(wàn)出頭，只要買(mǎi)下來(lái)，財(cái)富唾手可得。
但是我要說(shuō)的是：即使法拍房的價(jià)格誘人到了極致、收益甚至感覺(jué)觸手可碰，我還是建議你盡量別去碰法拍房。理由也很簡(jiǎn)單，就是法拍房里面的水太太太深了，高收益一定就意味著高風(fēng)險(xiǎn)，這句話是永恒的真理。就比如上文中提到的南京某別墅，這么便宜是因?yàn)樗且惶住皟凑?，?dāng)時(shí)事件引發(fā)廣大關(guān)注，并且被人腦補(bǔ)出各種版本的劇情，感興趣的可以自行百度搜索了解一下。我為什么說(shuō)法拍房水深呢？來(lái)了解一下法拍房你就知道了！
法拍房到底是什么東東？
百度詞條解釋?zhuān)?/strong>
法拍房是法院拍賣(mài)房產(chǎn)的簡(jiǎn)稱(chēng)，遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房屋。當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無(wú)力履行按揭合約或無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣(mài)，以拍賣(mài)所得價(jià)金滿足債權(quán)。而在過(guò)程中遭到拍賣(mài)的房子就是所謂的法拍房。
有可能是某人斷了月供房屋被銀行收回通過(guò)法院拍賣(mài)按揭違約產(chǎn)生；
有可能是公司破產(chǎn)走入破產(chǎn)流程，用來(lái)抵債被法院拍賣(mài)等民間借貸違約產(chǎn)生；
也有可能是某些大老虎沒(méi)收財(cái)產(chǎn)等司法沒(méi)收產(chǎn)生的；
還有可能是無(wú)主房產(chǎn)用來(lái)拍賣(mài)。
法拍房要怎么買(mǎi)呢？
首先你得獲得拍賣(mài)的信息，這一點(diǎn)可以多在阿里拍賣(mài)網(wǎng)上留意，然后選擇自己中意的房子之后進(jìn)行拍賣(mài)登記、繳納一定數(shù)額的保證金（具體金額以拍賣(mài)為準(zhǔn)），這樣就會(huì)取得競(jìng)拍人資格，接著就是在拍賣(mài)時(shí)間參與拍賣(mài)，需要注意的是一定要在拍賣(mài)之前去實(shí)地、詳細(xì)地了解房子的情況，拍賣(mài)成功后在規(guī)定期限內(nèi)交清房款，最后就可以辦理產(chǎn)權(quán)證和交房了。
這么一看法拍房好像也并沒(méi)有什么特別的地方，購(gòu)買(mǎi)流程也只比買(mǎi)二手房的操作麻煩一點(diǎn)點(diǎn)，無(wú)非就是從房主手里購(gòu)買(mǎi)變成了從法院手里買(mǎi)房了，但是法拍房真正讓人煩不勝煩的地方在于可能存在的各種各樣的糾紛。
法拍房最常見(jiàn)四點(diǎn)糾紛
1、多次抵押、多處負(fù)債、多方查封
有一些法拍房的業(yè)主，在全國(guó)各地到處借錢(qián)，比如他有可能在太原借了錢(qián)有負(fù)債，又在天津借了錢(qián)有負(fù)債，還有可能在其它地方也有負(fù)債，這樣如果最后資不抵債，就會(huì)被多個(gè)地方法院查封，這倒也還好，畢竟法院之前還有個(gè)叫“優(yōu)先處置權(quán)”的規(guī)定；但如果他還有各種民間借貸或者高利貸，這才是最麻煩的事情，這些人常常不按套路出牌，在你搬進(jìn)去之后三天兩天來(lái)鬧事，說(shuō)房子抵押給他了，這樣的經(jīng)歷恐怕是誰(shuí)都不想有的。
2、清場(chǎng)問(wèn)題
這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該就是買(mǎi)法拍房最大的一個(gè)問(wèn)題，清場(chǎng)，什么情況下需要清場(chǎng)呢？就是房屋里有人的時(shí)候，而拍賣(mài)時(shí)法院也明確寫(xiě)了不負(fù)責(zé)清場(chǎng)，比較常見(jiàn)的兩種一是房屋里有租戶，物權(quán)法規(guī)定“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”所以你必須得等到租約到期，如果是正常的租戶還好，有些人知道自己的房子要被拍賣(mài)了，直接找人簽一個(gè)20年的租約合同，這種惡意的行為才是最?lèi)盒牡摹?
還有一種就是純粹的老賴(lài)行為了，就是賴(lài)著不走，被逼的沒(méi)辦法就去找?guī)讉€(gè)老人來(lái)住到家里，就算報(bào)警來(lái)了，說(shuō)話都得小心翼翼的，生怕說(shuō)錯(cuò)話嚇著人家。
3、戶口問(wèn)題
買(mǎi)了房子之后，自然而然的要把戶口遷到房子名下，但是一房只能落一個(gè)戶口，如果原房主不配合遷出戶口的話，購(gòu)買(mǎi)方的戶口就無(wú)法遷入，但凡涉及到要用到戶口的問(wèn)題就沒(méi)有辦法，比如小孩讀書(shū)學(xué)區(qū)問(wèn)題。
4、欠費(fèi)與稅費(fèi)問(wèn)題
拍賣(mài)網(wǎng)上會(huì)明確給出由買(mǎi)受人自行過(guò)戶，而且過(guò)戶所涉及的一切稅費(fèi)及可能存在的水電物業(yè)等欠費(fèi)均有買(mǎi)受人承擔(dān)。
建議這方面一定要事先了解清楚明白，別以為房子都買(mǎi)了這都是小錢(qián)了，如果碰到房主惡意拖欠多年，再加上違約金，也是一筆不小的數(shù)目。
另外還有稅費(fèi)問(wèn)題，一定要提前了解清楚，萬(wàn)一前房主是繼承或者接受贈(zèng)予得到的房產(chǎn)，再次交易稅費(fèi)高的嚇人，就算不是這樣，稅費(fèi)問(wèn)題也是買(mǎi)房不可忽視的一步。
當(dāng)然，這只是我列舉幾點(diǎn)比較常見(jiàn)的問(wèn)題，法拍房里面的問(wèn)題形形色色，復(fù)雜到了極點(diǎn)，就算我了解了這么多，還是會(huì)覺(jué)得法拍房水很深，不敢過(guò)多接觸，同時(shí)也歡迎懂行的人前來(lái)補(bǔ)充，歡迎文末留言討論！
購(gòu)買(mǎi)法拍房，謹(jǐn)慎入“坑”
其實(shí)我知道，就算我說(shuō)的這么清楚，還是會(huì)有人不斷入“坑”，只是因?yàn)榉ㄅ姆看_實(shí)是一個(gè)撿漏的好機(jī)會(huì)，正常來(lái)說(shuō)拍賣(mài)“流拍”三次之后法院會(huì)直接折價(jià)“變賣(mài)”，如果想撿便宜的話，這會(huì)是一個(gè)好機(jī)會(huì)。但是一定要參考上文提到的事先詳細(xì)了解，盡量規(guī)避購(gòu)買(mǎi)之后可能遇到的各種糾紛。
近期淘寶阿里拍賣(mài)太原房產(chǎn)又新上一批房源，感興趣的人可以復(fù)制鏈接（https://dwz.cn/llSnG58z）自行前去了解，拍賣(mài)房源也還算比較多。
最后再啰嗦一句，如果你沒(méi)有了解清楚，還是建議你不要貿(mào)然出手購(gòu)買(mǎi)法拍房，很有可能你買(mǎi)的不是房子，而是沒(méi)完沒(méi)了的麻煩。
