年報(bào)解讀丨效益與風(fēng)險(xiǎn)兼顧 保利發(fā)展多元協(xié)同再造利潤增長點(diǎn)

地產(chǎn)中國  2022/04/22

4月18日晚間，保利發(fā)展發(fā)布2021年年度報(bào)告。報(bào)告顯示，2021年保利發(fā)展?fàn)I業(yè)收入與銷售業(yè)績實(shí)現(xiàn)雙增；三道紅線持續(xù)綠檔，財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化；融資成本不斷下降，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)4年為正；多元產(chǎn)業(yè)快速增長，營收占比持續(xù)提升……

財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)化 經(jīng)營持續(xù)穩(wěn)健

報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營收2850.24億元，同比增長17.19%；實(shí)現(xiàn)凈利潤371.89億元，同比下降7.14%；歸母凈利潤273.88億元，同比下降5.39%；毛利率為26.80%，同比下降5.79個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為13.05%，同比下降3.42個(gè)百分點(diǎn)。

保利發(fā)展表示，凈利潤的下降主要受地產(chǎn)項(xiàng)目利潤率下降影響；毛利率下降雖然與行業(yè)利潤率下行趨勢一致，但仍高于當(dāng)期平均水平，經(jīng)營穩(wěn)健。

年報(bào)解讀丨效益與風(fēng)險(xiǎn)兼顧 保利發(fā)展多元協(xié)同再造利潤增長點(diǎn)_中國網(wǎng)地產(chǎn)

從財(cái)務(wù)狀況來看，保利發(fā)展兼顧風(fēng)險(xiǎn)防范與規(guī)模擴(kuò)張能力，其資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)均衡穩(wěn)健。數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展2021年實(shí)現(xiàn)回籠金額5020億元，在手貨幣資金1713.84億元，連續(xù)4年保持經(jīng)營活動現(xiàn)金流為正；而截至報(bào)告期末保利發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模為3382億元，其一年內(nèi)到期的債務(wù)占有息總量的19%，償債壓力較小。

此外2021年保利發(fā)展扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率68%，凈負(fù)債率為55%，現(xiàn)金短債比為1.86倍，三項(xiàng)指標(biāo)均進(jìn)一步優(yōu)化，各項(xiàng)指標(biāo)均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)保利發(fā)展主動優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，期內(nèi)綜合融資成本約4.46%，較2020年末下降31個(gè)基點(diǎn)，繼續(xù)保持業(yè)內(nèi)領(lǐng)先優(yōu)勢。

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受益于良好的財(cái)務(wù)指標(biāo)，2021年穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)三大國際評級機(jī)構(gòu)均給予了保利發(fā)展“投資級”的企業(yè)信用評級，評級展望均為穩(wěn)定，發(fā)展更加穩(wěn)健。

深耕成效顯著 銷售業(yè)績穩(wěn)增

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年百強(qiáng)房企銷售實(shí)現(xiàn)負(fù)增長約3%。在樓市下行周期，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績逆勢增長，銷售規(guī)模升至行業(yè)第四。數(shù)據(jù)顯示，2021年保利發(fā)展把握市場節(jié)奏，搶抓銷售窗口，實(shí)現(xiàn)簽約金額5349.29億元，同比增長6.38%；實(shí)現(xiàn)簽約面積3333.02萬平方米，同比下降2.23%。

從區(qū)域分布來看，保利發(fā)展區(qū)域結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，城市深耕效果顯著，布局的38個(gè)核心城市銷售貢獻(xiàn)達(dá)78%；珠三角、長三角簽約銷售合計(jì)超過2800億，合計(jì)銷售占比達(dá)53%；單城簽約過百億城市17個(gè)，較2020年增加2個(gè)，其中廣州、佛山合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模超920億，杭州首次突破300億，南京、北京超200億，東莞、上海、鄭州、武漢等超100億。

土儲是房企的糧倉，是房企業(yè)績持續(xù)增長的基石。2021年在“兩集中”供地政策下，保利發(fā)展堅(jiān)持“核心城市+城市群”深耕戰(zhàn)略，重點(diǎn)補(bǔ)倉銷售貢獻(xiàn)高的優(yōu)質(zhì)區(qū)域。全年拓展項(xiàng)目145個(gè)，新增容積率面積2722萬平方米，拓展金額1857億元。其中新增資源中珠三角、長三角拓展金額占比合計(jì)為54%，較2020年提升7個(gè)百分點(diǎn)。

憑借出色的資源獲取能力，保利發(fā)展土地資源質(zhì)地優(yōu)良、規(guī)模合理。近年來保利發(fā)展38個(gè)核心城市儲備資源始終保持在75%以上，住宅貨量占比超80%，資源儲備滿足公司2-3年的開發(fā)需求，為可持續(xù)發(fā)展提供保障。

保利發(fā)展表示，2022年計(jì)劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3650億元，計(jì)劃新開工面積4010萬平方米，計(jì)劃竣工面積4231萬平方米。

據(jù)悉，保利發(fā)展始終聚焦于核心城市及城市群，堅(jiān)持以商品住宅開發(fā)為主，適度發(fā)展持有經(jīng)營性物業(yè)。在住宅產(chǎn)品方面，形成“尊居、善居、品居、安居”系列，代表品牌有“天字”系、“和光”系等。此外，保利發(fā)展建成保障房超10萬套，積極發(fā)展保障性租賃住房、拓展公寓業(yè)務(wù)；進(jìn)駐25城助推城市更新，助力全體人民共同富裕。

此外，2021年保利發(fā)展延續(xù)“無Well不至”的產(chǎn)品理念，形成以“樂、顏、精、智、康”為核心價(jià)值的5維美學(xué)價(jià)值新產(chǎn)品體系，持續(xù)滿足人們對美好生活的更高期待。

綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融持續(xù)發(fā)力 再造利潤增長點(diǎn)

據(jù)悉，2018年9月，保利發(fā)展將“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略升級為“以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主、以綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼”，致力于打造“不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺”。

近年來，保利發(fā)展憑借出色的建設(shè)、運(yùn)營、服務(wù)實(shí)力，在物業(yè)、酒店、商貿(mào)會展、購物中心、城市公建及舊城改造方面均取得長足發(fā)展，品牌成熟度與影響力進(jìn)一步提升。數(shù)據(jù)顯示，2021年其他主營業(yè)務(wù)的營收230.88億，同比增長49.48%。

其中，保利物業(yè)致力于全業(yè)態(tài)管理，形成以社區(qū)居住物業(yè)服務(wù)為核心，以全域化管理、城市服務(wù)為引領(lǐng)的綜合服務(wù)能力，并推出了“親情和院、四時(shí)雅集、東方禮遇、星云企服、鎮(zhèn)興中國”等系列物業(yè)服務(wù)品牌。

數(shù)據(jù)顯示，2021年保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營收107.8億元，同比提升34.2%；毛利達(dá)20.1億元，同比上升34.2%；歸母凈利潤8.5億元，同比上升25.6%。合同管理面積增至6.56億平方米，在管面積約4.65億平方米，同比增長33%。

作為綜合服務(wù)另一版圖，保利商業(yè)積極擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模，發(fā)展勢頭較猛。截至2021年末已開業(yè)購物中心35個(gè)，在營及籌建項(xiàng)目分布于廣州、上海、武漢等38個(gè)城市；開業(yè)面積247.5萬平方米。

此外截至報(bào)告期末，保利已開業(yè)酒店、會議中心20個(gè)，客房數(shù)近5000間；在營長租公寓項(xiàng)目43個(gè)，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市；不動產(chǎn)金融方面，保利基金累計(jì)管理規(guī)模超1700億元。

近年來，保利發(fā)展以不動產(chǎn)投資開發(fā)為原點(diǎn)，圍繞“讓美好生活更美好”的企業(yè)使命，積極發(fā)展和培育不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，在做好主業(yè)協(xié)同的基礎(chǔ)上，持續(xù)提升不動產(chǎn)生態(tài)產(chǎn)業(yè)核心競爭力及市場化水平，聚力打造新的行業(yè)標(biāo)桿的同時(shí)，探索布局新興戰(zhàn)略業(yè)務(wù)領(lǐng)域，打造新的利潤增長極。