年底置業(yè)提高警惕：低價(jià)抵賬房　購(gòu)買仍有風(fēng)險(xiǎn)

山西晚報(bào)   2018/01/03

臨近年底，讀者們經(jīng)常會(huì)遇到有低價(jià)房入市，以低于市場(chǎng)的價(jià)格買房，有這種好事?這種房子為什么低價(jià)?購(gòu)買是否有風(fēng)險(xiǎn)?

便宜的價(jià)格雖然很誘人，但卻存在很大風(fēng)險(xiǎn)。本期樓市周刊，記者將深入探訪這些低價(jià)房源，提醒消費(fèi)者，年底“撿漏”低價(jià)房，謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)。

抵賬房年尾入市

近日，不少讀者反映：“最近微信朋友圈里經(jīng)常會(huì)見別人轉(zhuǎn)發(fā)一些低價(jià)房源，看起來(lái)價(jià)格很誘人，這種房子可以買嗎?”

為求證房源是否可靠，記者通過本報(bào)讀者提供的信息，加上了一名昵稱為“二寶”的太原本地人的微信，他的朋友圈內(nèi)確實(shí)轉(zhuǎn)發(fā)有很多低價(jià)房源。其中一則房源信息吸引了很多人的注意：“文興苑，迎澤西大街與文興路交叉口，開發(fā)商售價(jià)8500元/平方米，現(xiàn)有10套工程頂賬房，107-117平方米，7500元/平方米，現(xiàn)房，一次性付款”。

當(dāng)記者咨詢?cè)撔^(qū)是否為城中村改造房，是否有五證時(shí)，該人士回復(fù)：“這是前北屯村的城中村改造，政府牽頭引資把土地從集體土地變更為國(guó)有土地，成為現(xiàn)在的商品房。五證需要一個(gè)證一個(gè)證地辦，土地證已經(jīng)摘牌，可以在國(guó)土局查到，之后再辦其他證件?！?

然而，記者從太原市房管局獲悉，上述項(xiàng)目沒有預(yù)售證，普通市民購(gòu)買極易出現(xiàn)糾紛，不僅不能貸款，交房時(shí)間、辦證時(shí)間都有極大的不確定性。

價(jià)格低風(fēng)險(xiǎn)高

一分價(jià)錢一分貨，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律下，便宜房源也必有弊端。業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商抵給施工方的房子，有可能是期房，或者是沒有通過竣工驗(yàn)收的房子。其次，用來(lái)抵賬的商品房，一般都是樓層、朝向、戶型或其他外部條件欠佳的房源，所以總價(jià)會(huì)比正常銷售房源低。

此外，這類從“低價(jià)渠道”購(gòu)買的房子風(fēng)險(xiǎn)頗多。例如抵賬房因開發(fā)商未能及時(shí)償付施工方費(fèi)用，由雙方協(xié)議或按照法律規(guī)定將已建成的商品房抵作所欠債務(wù)。雖屬商品房性質(zhì)，但由于是抵賬房源，因此出賣人手中只有抵賬憑證，這樣就形成了開發(fā)商、抵賬房屋出賣人、抵賬房屋買受人間的三角關(guān)系。

在這種情況下，由于開發(fā)商的以房抵賬行為已結(jié)束，因此，個(gè)別開發(fā)商出于不同的原因不愿意配合房屋出賣人同房屋買受人辦理相關(guān)的商品房產(chǎn)權(quán)手續(xù)，從而使得抵賬房的買受人處于與開發(fā)商不能直接對(duì)話，與賣房人雖能對(duì)話但解決不了房屋產(chǎn)權(quán)問題的兩難之中。

其次，一房二主是最難以避免的風(fēng)險(xiǎn)。很多低價(jià)房源都稱其來(lái)源是工程抵賬，但抵賬過程是普通購(gòu)房者無(wú)法了解的，從開發(fā)商到施工方、再到購(gòu)房者，普通購(gòu)房者會(huì)認(rèn)為：房子沒問題，施工方才會(huì)同意抵賬再出售。但是業(yè)內(nèi)人士表示，房子是否有問題，施工方并不會(huì)考證。如果發(fā)生一房二賣，就會(huì)出現(xiàn)抵賬房業(yè)主和商品房業(yè)主爭(zhēng)一套房子的局面，到時(shí)候開發(fā)商和施工方都會(huì)表示不知情，而抵賬房業(yè)主就會(huì)很被動(dòng)。即使最后退了房款，購(gòu)房者的損失也較為嚴(yán)重。

再次，低價(jià)房源還有可能是開發(fā)商和施工方產(chǎn)生債務(wù)糾紛的原因，事后如果債權(quán)、債務(wù)未解決，這些房子有可能產(chǎn)生很大糾紛。

避免風(fēng)險(xiǎn)這樣做

買房子要謹(jǐn)慎，尤其是抵賬房、低價(jià)房。如果要購(gòu)買，必須查詢房屋備案登記情況、查閱抵賬合同，并了解該樓盤手續(xù)是否齊全。

首先查看開發(fā)商是否五證齊全?！拔遄C齊全”是辦理房產(chǎn)證的關(guān)鍵。所謂五證，包括《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

其次，購(gòu)房者應(yīng)了解所購(gòu)買的這套房的權(quán)利狀態(tài)，如果這套房子已經(jīng)通過房產(chǎn)抵押登記抵押給了施工方，那么需要等這套房處于凈產(chǎn)狀態(tài)才能付款。購(gòu)房者與出售人之間簽訂的買賣合同，與第三方無(wú)關(guān)，不需要看出售人和抵賬方的抵賬協(xié)議，這個(gè)和購(gòu)房者無(wú)關(guān)，將來(lái)有糾紛也不能作為購(gòu)房者的有力證據(jù)。

購(gòu)房者與售房人簽訂購(gòu)房合同或者由開發(fā)商、抵賬房債權(quán)人、購(gòu)房者簽訂三方購(gòu)房合同。無(wú)論是簽訂三方還是兩方的購(gòu)房合同，都應(yīng)明確出賣人是開發(fā)商，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)普通商品房買賣合同的相應(yīng)義務(wù)。這樣，既可以在辦理更名過戶時(shí)減少相應(yīng)的費(fèi)用，同時(shí)也有利于保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)利。

此外，購(gòu)房者還需要認(rèn)真評(píng)估所購(gòu)房源，去房管局簽合同，通過第三方監(jiān)管協(xié)議，再辦理過戶手續(xù)。資金通過第三方監(jiān)管賬戶監(jiān)管。如果房產(chǎn)已被抵押，注意簽房產(chǎn)買賣合同的時(shí)候，要看看里面是不是有陷阱。投資有風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買抵賬現(xiàn)房最好能夠及時(shí)辦證。