因城施策必須堅(jiān)守“房住不炒”

中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)  2018/01/13

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議都釋放出堅(jiān)持“房住不炒”的明確信號(hào)，強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。在下一步推進(jìn)因城施策、分類調(diào)控的過程中，如何在滿足剛需和改善性需求、繼續(xù)去庫存的同時(shí)，切實(shí)堅(jiān)守“房住不炒”的定位，既考驗(yàn)地方政府對(duì)中央精神的領(lǐng)會(huì)程度，也考驗(yàn)各地的決策水平。必須防止個(gè)別地方借機(jī)放松調(diào)控，使調(diào)控效果功虧一簣

元旦以來，有些城市樓市調(diào)控措施的報(bào)道引發(fā)普遍關(guān)注。例如，蘭州市松綁限購、延長(zhǎng)限售;合肥市取消限價(jià);某些城市為符合人才引進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)的非戶籍人士取消限購，并給予貸款支持、發(fā)放購房補(bǔ)貼，等等。有人認(rèn)為，這是相關(guān)城市因城施策、分類調(diào)控具體化舉措，但也有人擔(dān)心會(huì)不會(huì)有更多的城市效仿，甚至調(diào)整的力度更大，引來樓市調(diào)控政策放松或轉(zhuǎn)向。

回答上述疑慮，有必要先看一下中央的態(tài)度。不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的8項(xiàng)重點(diǎn)工作之一，再次強(qiáng)調(diào)要“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”。此后召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議提出，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”，同時(shí)還表示“針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作”。

這兩次會(huì)議釋放出重要信號(hào)，中央和主管部門推動(dòng)住房制度改革、建立長(zhǎng)效機(jī)制、保持調(diào)控連續(xù)性和穩(wěn)定性的思路并沒有改變;在遏制投機(jī)炒房的同時(shí)，注重滿足首套剛需、支持改善性需求，繼續(xù)做好去庫存工作。由于有了這樣的信號(hào)，更多的聲音還是把近日一些城市的措施調(diào)整解讀為因城施策和分類調(diào)控，解讀為滿足剛需、支持改善需求和去庫存。例如，認(rèn)為蘭州市雖然放松了限購，但延長(zhǎng)了限售時(shí)間，遏制投資炒房的意圖明顯;合肥市有關(guān)部門也指出，取消限價(jià)屬于誤讀。

盡管如此，但蘭州等地調(diào)整調(diào)控措施也可能給某些地方以一定的示范效應(yīng)，甚至不排除個(gè)別地方借機(jī)放松調(diào)控。自2016年“9·30”啟動(dòng)本輪調(diào)控以來，100多座城市實(shí)施了200多次調(diào)控，其措施各有側(cè)重，力度也有所不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，總體呈現(xiàn)出銷售和價(jià)格漲幅均有明顯回落的態(tài)勢(shì)。下一步貫徹上述兩個(gè)重要會(huì)議精神，在推進(jìn)因城施策、分類調(diào)控的過程中，如何在滿足剛需、改善性需求，繼續(xù)去庫存的同時(shí)，切實(shí)堅(jiān)守“房住不炒”的定位，既考驗(yàn)地方政府對(duì)中央精神的領(lǐng)會(huì)程度，也考驗(yàn)各地的決策水平。

相關(guān)擔(dān)心并非沒有道理。經(jīng)過一年多的調(diào)控，樓市的變化對(duì)一些地區(qū)地方財(cái)政收入乃至經(jīng)濟(jì)增速產(chǎn)生一定影響。據(jù)報(bào)道，2017年，蘭州市土地成交金額為66.68億元，相比前兩年幾近腰斬;南京市新房成交套數(shù)比上年也幾近腰斬;合肥市新房成交量則同比下跌73%。如果一些地區(qū)因短期增速下滑，在因城施策、分類調(diào)控中放松對(duì)“房住不炒”的堅(jiān)守，在預(yù)期看漲的背景下，必然會(huì)有炒房資金流入樓市，由此不僅會(huì)再次拉高房?jī)r(jià)、使調(diào)控效果功虧一簣，樓市再度陷入大起大落的惡性循環(huán)，由此帶來金融風(fēng)險(xiǎn)，必將對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來不利影響。

著眼近期，各地因城施策、分類調(diào)控也必須牢牢堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，審慎評(píng)估當(dāng)下各項(xiàng)調(diào)控措施的效應(yīng)，以及調(diào)整之后可能帶來的影響。一些地區(qū)為滿足剛需和改善性需求、為進(jìn)一步去庫存，適當(dāng)松綁限購措施，但不宜不加區(qū)別地一放到底、一放了之，如對(duì)非戶籍居民還應(yīng)考慮套數(shù)或社保納稅情況，同時(shí)應(yīng)強(qiáng)化二套及以上房貸的限貸措施，延長(zhǎng)購房后再上市時(shí)限，將其從兩年三年延至5年或更長(zhǎng)，以防炒房帶來需求虛增，引發(fā)房?jī)r(jià)反彈。

著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，各地需認(rèn)真貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，大力推進(jìn)住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)和租賃市場(chǎng)發(fā)展，形成租購并舉的住房制度。同時(shí)，應(yīng)抓住機(jī)遇，抓緊推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，真正擺脫對(duì)房地產(chǎn)和土地財(cái)政的過度依賴。