年后首套房貸利率上調(diào)釋放了什么樓市信號

光宇吐樓市  2018/03/02

      新春假期剛過，房貸政策又邁開了一番收緊的步伐。如果說信貸政策收緊背景下，房貸利率提高尚可理解，但是為什么連首套房房貸利率也跟著上調(diào)呢?證券日報報道，很多銀行和地區(qū)的首套房貸款利率也跟著上調(diào)了一些。就首套房而言，基準利率上浮10%目前占據(jù)主流地位;少部分銀行將首套房貸款利率上調(diào)至基準利率上浮20%甚至30%;個人外資行首套房貸款利率最低可以申請到基準利率，不過該外資行對貸款人的自身資質(zhì)和所購買房屋的房齡要求較高。

      這就有點費解了。2017年年底明明說過要為剛需人群提供更加便利的政策的。住建部部長王蒙徽曾表示，2018年將針對各類需求對房地產(chǎn)市場實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

      在房子是用來住的而不是用來炒的這個全新定位思想指導(dǎo)下，房地產(chǎn)調(diào)控思想也在調(diào)整，在房子回歸居住屬性預(yù)期下，信貸政策收緊是必然的。北京商報稱，暫停房抵貸和前期的按揭貸款利率上調(diào)，有著相同的原因，那就是樓市持續(xù)調(diào)控下銀行信貸投放偏好發(fā)生變化，涉房貸款不再是“香餑餑”，反而還在一些情況下變成了“燙手山芋”。從首套房按揭貸款利率來看，經(jīng)過過去一年多的數(shù)次上調(diào)后，市場上8.5折的優(yōu)惠利率幾乎已經(jīng)絕跡，目前銀行首套房貸利率多在基準利率上上浮5%-10%，略高的已上浮20%甚至30%。

      這還只是最直觀的表現(xiàn)，實際上，從高層的理念來看，也在發(fā)生微妙的變化。要保證加杠桿的傳統(tǒng)被遏制住，讓炒房者真正認識到炒房的環(huán)境已不復(fù)存在，在穩(wěn)定房價的大局下，即使買了房子也不太可能又大漲帶來的暴利回報，我們要允許房子的投資屬性存在，但是不能過分放大，讓炒房者鉆空子。這是當(dāng)下最接地氣的新思想、新思維。買房成本就是越來越高，買房越來越難。

      一方面保護剛需改善性人群，一方面又要打擊炒房者，似乎上調(diào)首套房貸利率是誤傷了剛需，這個作何解釋呢?安家融媒認為，唯一的解釋就是，降杠桿的任務(wù)還很艱巨，仍需要防范金融風(fēng)險，此前銀監(jiān)會就說過要降低居民杠桿，遏制房地產(chǎn)泡沫化傾向。另外，剛需的范圍太大，以前大家都能通過加杠桿買房，但如今政策有所調(diào)整，并不是所有剛需都可以通過貸款來實現(xiàn)買房，過去一些不具備還款能力的也想借助剛需的名義入市，這必然會隱藏巨大風(fēng)險。

      所以，安家融媒認為，首套房貸利率上調(diào)，目的就是不是給他們造成真正影響，而是改變大家的預(yù)期，讓不具備實力的知難而退，讓炒房者遠離市場。不過安家融媒認為，對于首套房不宜太高，應(yīng)該也不會太多。

      交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平預(yù)計，對于剛性需求，利率不可能無限上漲，還需要控制在合理水平。經(jīng)濟學(xué)家易憲容也表示，房貸利率上漲對當(dāng)前樓市的影響不大。對于住房的投資者來說，貸款利率上浮對房地產(chǎn)市場影響會非常得大。對于當(dāng)前國內(nèi)多數(shù)購買住房者來說，其購買住房并不在于按揭貸款利率高低，而是在于房價是否在上漲，在于房價上漲的收益是否高于利率上升所增加的成本。

      諾亞財富評級分析部研究員馮加輝表示，在投機性需求因監(jiān)管已無法落地的情況下，房貸利率不可能無限上漲，市場無需過于緊張。對于剛性需求，房貸利率不可能無限上漲，還需要控制在合理水平。對于目前仍未調(diào)整的城市及銀行，大概率將存在差異化調(diào)整的延續(xù)趨勢。

      無論如何安慰剛需購房者，2018年開年就迎來信貸政策的收緊，作為剛需當(dāng)然心里不好過，因為意味著現(xiàn)如今買房，要比一年前買房花更多的錢，即使房價下跌也沒有得到緩解，況且房價真正下跌還是很難的。

      總之，安家融媒認為，國家允許上調(diào)首套房貸利率，釋放的信號就是，告訴大家未來并不能像以前誰都可以輕而易舉借助杠桿來買房，未來買房成本越來越高，買房越來越難，這是不爭的事實，國家的政策恰恰是引導(dǎo)購房者認清新形勢，不要沉浸在過去的思維中，引導(dǎo)大家什么人該買房，什么人不該買房，因為不該買房的擾亂的是市場秩序，增加的使市場風(fēng)險，除了炒房者，部分剛需的風(fēng)險隱患更不容小覷，屆時換不起貸款責(zé)任誰來背負?

      這也恰恰說明房地產(chǎn)變天了，你或許尚未適應(yīng)，觀念還沒更新。過去因為市場一片大好，似乎大家都有利可圖。然而如今市場不一樣了，雖然市場不會大起大落，但是大漲時代已經(jīng)不再。

      我們必須看到，國家在真正幫大家解決住房問題上的努力。一些人不是靠市場調(diào)控就能買得起的，這些人短時間內(nèi)注定買不起。所以，國家提出多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。那些共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃房的大力發(fā)展正是為這批剛需準備的，政策也在有意識引導(dǎo)大家改變住房觀念，房子是用來住的，買不起房租房住也可以。

      到這個時候，已經(jīng)很清晰，該買房的早就買了，買不起的絕對不是一點利率的上漲下降就能買得起的，而未來在房住不炒的理念下，房子就是用來住的，政策在引導(dǎo)買不起房的沒必要非糾結(jié)房價和利率問題，而可以選擇租房。2018年的房貸政策注定不會寬松，但擔(dān)心的不是剛需，而是炒房者。